В структуре деятельности многих предприятий управление недвижимостью вынесено за рамки основного производства и считается планово-убыточным. Однако, мировая практика доказывает, что эта сфера деятельности может быть не менее успешной, чем продажи или производство товаров первой необходимости. Более того, существуют компании, которые полностью специализируются на управлении недвижимостью или, в более широком смысле на девелопменте.
Профессиональная консалтинговая компания, привлеченная администрацией к этому процессу, может:
• проанализировать имеющиеся в распоряжении организации объекты недвижимого имущества;
• разработать концепцию и бизнес-план управления недвижимостью;
• организовать систему управления и эксплуатацию объектов;
• внедрить систему планомерного и своевременного текущего и капитального ремонта.
В ходе повседневной работы структурные подразделения, занимающиеся управлением недвижимостью, сталкиваются с решением правовых, экономических, технических вопросов. Такой сложный симбиоз является специфической особенностью данного вида деятельности, поэтому *оптимизация бизнес-процессов* без квалифицированной помощи невозможна.
Головная боль юридического отдела
Недюжинная юридическая грамотность нужна при управлении недвижимостью для следующих процедур:
1. Своевременная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, поддержание в актуальном состоянии, технических и кадастровых паспортов, внесение в них изменений в соответствии с произведенными перепланировками и реконструкцией.
2. Разработка типовых расходных и доходных договоров аренды, их согласование с арендаторами.
3. Отслеживание выполнения условий договоров аренды, в случае их нарушения, ведение первичной (до передачи юристам для суда) претензионной работы.
4. Заключение и отслеживание надлежащего исполнения договоров о предоставлении коммунальных услуг.
5. Заключение договоров подряда и субподряда на ведение ремонтных работ, отслеживание сроков и качества их исполнения.
6. Взаимодействие с органами власти, контролирующими структурами.
В большинстве случаев типовые договоры контрагентов не устраивают, согласование каждого из них превращается в индивидуальный процесс. Управленческий консалтинг в состоянии помочь организовать протекающие процессы таким образом, чтобы действия специалистов были максимально унифицированными, что сводит случайные ошибки к минимуму.
Вечное раздражение экономистов и бухгалтерии
С точки зрения экономистов, структурные подразделения предприятия могут быть убыточными или доходными (с учетом обязательных канцелярских расходов на всех поровну). Для процесса же управления недвижимостью за волшебными словами «бюджет доходов и расходов» стоит нестабильный баланс успешности работы каждого контрагента. Поэтому выстроенные красивые квартальные и годовые планы, чаще всего оказываются слишком далеки от суровой реальности.
С этой точки зрения целью управленческого консалтинга является:
• анализ эксплуатационных расходов по каждому объекту, их минимизация без ухудшения состояния объекта;
• определение рыночно обоснованной арендной платы, обеспечивающей доходность объекта и его полную наполняемость;
• контроль за поступлением арендных платежей, минимизация рисков их неполучения.
В этой области управленческий консалтинг http://scmconsult.ru может не только обеспечить, чтобы операционная эффективность каждой процедуры росла, но и провести маркетинговые исследования рынка, которые повысят конкурентоспособность объектов недвижимости в населенном пункте, регионе.
Тесное взаимодействие с техническими службами
Техническая сторона управления недвижимостью является одной из самых сложных и, одновременно, важной частью деятельности. Связано это, в том числе, с тем, что контактировать специалистам приходится не только с административным персоналом контрагентов, но и со строителями, техничками, техниками.
Знатоки управленческого консалтинга, разрабатывающие концепцию управления недвижимостью в этой части, предлагают возможно большее количество работ вывести на аутсорсинг, чтобы в штате компании не пришлось содержать огромное количество низкоквалифицированного персонала. Удачно это проходит в части клининга, охраны объектов.
Отношения с ресурсопоставляющими организациями строятся на строго договорных началах, а с подрядчиками строительных работ удобно заключать контракты, предполагающие последующие гарантийные и профилактические работы.
В случае возникновения необходимости проведения перепланировок и реконструкций, техническая работа плотно переплетается с работой юридической.
Что же качается девелопмента, он по сравнению с управлением недвижимостью осложняется необходимостью:
• поиска инвестиций и удобного земельного участка
• проектирования, согласования и получения разрешительной документации
• строительства от нулевого цикла до ввода объекта в эксплуатацию
• обеспечении стабильной доходности объекта
• определения жизненного цикла каждого объекта, рекомендаций по его продаже, передаче в доверительное управление, ликвидации.
Консалтинговая компания SCM Consult
http://scmconsult.ru