Блакитна мрія українця

Скільки разів у Інстаграмі ви бачили селфі на фоні блакитного моря, ранкову каву на терасі з видом на безкрайню водну гладь чи романтичні вечори зі свічками й шумом хвиль в унісон? Ця картинка - давня мрія багатьох українців, особливо коли за плечима - роки війни, стресу, пандемій і невизначеності. Усім би так: пузиритися сонцем, спокійно працювати дистанційно або проводити вихідні біля моря - ідеальне біорізноманіття для душі!

Але за цією ідилією стоять реальні цифри: ціни на нерухомість, податки (і не лише ті, що вносиш до місцевого бюджету), бюрократичні лабіринти купівлі - особливо в закордонних юрисдикціях - страхування, комунальні платежі. І що ще більш круто - це вторинний ринок нерухомості: баланс між «можна жити» та «треба ремонтувати».

Отже, питання: чи море - це лише мильна бульбашка мрії, що лопається при першому ж бухгалтерському раунді? Або це справді грамотна інвестиція з продуманою стратегією, яка приносить дохід, покращує якість життя і навіть може слугувати запасним аеродромом у випадку еміграції?

Море мрій: Чому українці хочуть житло на узбережжі?

Психологія втечі

Після років війни, соціального тиску і стресу колективна «психологічна втома» штовхає нас у напрямку втечі - навіть на короткий час. Море - сильний терапевтичний символ, це звук хвиль, повітря з йодом, відчуття безпеки. Цьому сприяє і дистанційна робота: якщо є інтернет - можна взяти ноутбук і поїхати мріяти про «відключення від цивілізації».

Романтика моря vs реальність

Так, море - це романтика, але через пів року хвиль задоволення може бути менше. Ремонт через пісок, підвищена вологість, вандалізм у міжсезоння, немає плану на комунікаційні неполадки - і романтика зникає. Додайте сюди сезонне закриття інфраструктури, кабелі, що обриваються, двомовних агентів і митників - і романтики лишаються тільки світлини в соцмережах.

Соціальні медіа та «курортне» FOMO

Майже кожен друг у фейсбуці чи інстаграмі має «основні» селфі з морем, навіть якщо там був раз у житті. Це викликає ефект FOMO - «страх пропустити» щось класне. І от, ти собі кажеш: «Якщо не в мене - хай вже буде в когось». Отак море - стимул для рішення про покупку. Але чи пам’ятаєш ти, що важливіше - ефект чи реальна користь?

Географія можливостей: Де саме купують і чому

Українське узбережжя

Популярність курортів в Україні зрозла, і тому такі місця, як Затока, Чорноморськ, Бердянськ, Скадовськ, Приморське - стабільно в тренді. З економічної точки зору, купити квартиру в Затоці часто вигідніше, ніж десь закордоном. Але інфраструктура - досить спартанська: літо - «клас», зима - «де немає світла та води».

Закордонні варіанти

Найчастіше до портфоліо українських інвесторів потрапляють Болгарія, Чорногорія, Туреччина, Албанія та Іспанія. Ці країни пропонують привабливі комбінації ціни, клімату, інфраструктури та потенційного доходу.

  • У Болгарії можна купити студію та здавати сезонно, але температура повітря +20⁰C у червні трохи нижче, ніж у Туреччині.
  • Албанія активно приваблює інвесторів дешевизною: студія може обійтися дешевше, ніж аналогічна в Затоці.
  • Іспанія дає можливість вийти на стабільний дохід та покрити витрати за рахунок туризму.

Порівнюючи: квартира на Затоці може коштувати від 30 000 €, а студія в Албанії - від 25 000 €. Так, трохи дорожче, але й інфраструктура, сервіс і потенційні доходи вищі.

Фінанси під мікроскопом: Вартість, податки, обслуговування

Скільки реально коштує житло?

Умовно, 35 m² квартира біля моря в Болгарії: 35 000-50 000 €. В Іспанії - мінімум від 70 000 €, якщо біля узбережжя Андалусії або Коста-Брава. До цієї вартості додаються комісії агентів (від 2 до 5 %), нотаріальні витрати, переклад документів, відкриття нерезидентського рахунку.

Податки та обслуговування

Податки на нерухомість платять щороку. Наприклад, Іспанія - 0,4-1,1 % від кадастрової вартості. Болгарія - фіксована сума близько 100 € + податок на доходи від оренди ~10 %.

Обслуговування: кондомініуми потребують витрат на прибирання, спільні простори. Очікуйте 600-1200 €/рік за маленьку квартиру.

Приховані витрати

  • Ремонт та оновлення: майже неминучі після першого сезону.
  • Охорона та відеоспостереження: від 20-50 €/місяць.
  • Утримання восени-взимку: комуналка, охорона тощо - навіть коли море спить.
  • Страхування: від 100 € за базовий пакет.

У сумі ці витрати можуть додати 15-20 % річного бюджету власника.

Активація активу: Як заробляти на квартирі біля моря

Оренда подобово та сезонно: окупність, ризики, реалії

Успішні сценарії: здача подобово влітку 50-70 €/день приносить близько 5 000 €/сезон. Як мінімум, це покриває обслуговування та податки.

Але ризики значні: скасовані бронювання, карантин, незаконні орендарі, збитки, скупість туристів у міжсезоння.

Платформи напрокат: Airbnb, Booking

Так - популярно. Але є комісії: Airbnb бере ~3 % від власника + до 15 % від гостя. Booking - до 25 %. Менеджмент, чистка, заміни постільної білизни - ще +10-20 %.

Плюс: конкуренція, погані відгуки, неможливість контролювати центр у вечірній час. Підсумок: «панацея» - не завжди.

Менеджмент на відстані

Управляти з Києва чи Львова реально через місцеві агентства або online-сервіси.

Плюси:

  • Працює 24/7;
  • Вирішення питань onsite;
  • Ключі передають, приїжджають сантехніки.

Мінуси:

  • Комісія 20-30 %;
  • Потрібно знайти надійного партнера;
  • Ризик шахрайства.

Оптимально - мати людину, якій довіряєш і яка знає локальні нюанси.

Ризики, які не пахнуть морем

Правові нюанси

Хто будує? Хто продає? З ким відстоювати права? Навіть в таких країнах, як Іспанія, можуть бути відкладені документи, суперечки за земельні ділянки і затримки. Отже, потрібна юридична перевірка і прозорі договори.

Військові ризики

З огляду на війну у світі, туристичний потік може похитнутись. В Іспанії - поки стабільно, але економічна ситуація в ЄС і геополітика можуть зменшити кількість туристів - отже, й дохідність падає.

Екологія

Ще 10 років тому пляжі були чистіші: зараз частіше з'являється бруд, водорості, будівництво. Іноді навіть попадання в смугу зон загузового будівництва - тут треба купувати з огляду на зони охорони, доступність до інфраструктури.

Порожній актив

Що якщо квартира не здається - що робити?

  • Можна обмежитися рідкісним візитом раз на рік - але тоді така квартира виступає переважно витратами.
  • Можна звернутись до платформи long‑term rental - але це вже інший тип оренди, інші ризики.

Чи варто грати в цю гру?

Для кого житло на морі - класна інвестиція

  • Підприємці з досвідом у нерухомості, маючи капітал і можливість інвестувати свідомо.
  • Ті, хто сам часто подорожує, і готові перетворювати житло на «домівку на колесах» з базовим комфортом.
  • Люди, які планують еміграцію або хочуть «запасний аеродром» - з уже придбаною адресою.

А кому не варто

  • Без фінансової подушки - оскільки непередбачувані витрати можуть «з’їсти» бюджет.
  • Тим, хто не любить займатись ремонтом - пісок, вологість, заміна меблів, чистка зливів і водопостачання - справжній марафон, не відпочинок.
  • Без бажання або можливості управляти - ризики віддаленої власності зростають у рази, якщо нема поряд когось, хто пильнує.

Висновок: Мрія, яка пахне реальністю… або пліснявою

Якщо підходити критично - врахувати всі витрати, реалії сезону, комісію, ризики - житло на морі може розглядатися як актив. Це точка в світі, яку ти контролюєш, - і водночас може приносити дохід.

Однак якщо купувати спонтанно, під впливом «дивись, який вид!» - без бізнес-плану, без розрахунків - це 100 % мильна бульбашка.

Тож головне - встановити собі ролі: чи ти - інвестор зі стратегією, чи просто турист з візою на здачу. В кінці - треба мислити як інвестор, а не як турист.

І щоб зробити це зваженим, варто звернутися до перевірених джерел - наприклад агенція нерухомості в Іспанії Keyforsun, важливо зважити всі «за» і «проти», щоб ваша блакитна мрія не перетворилася на плісняву.