Хотя в последние годы тенденция к виртуализации (то есть переходу в интернет) всех сфер предпринимательской деятельности приобрела лавинообразный характер, мало какой бизнес сегодня можно вести исключительно в виртуальном пространстве. Для нормального функционирования компаниям всё еще требуются офисы, складские помещения, производственные площадки, торговые помещения и т.д. Очевидно, что многие сферы предпринимательской деятельности никогда не смогут полностью отказаться от использования коммерческой недвижимости в своей деятельности.

Нежилые помещения с точки зрения их пользователя бывают двух типов — арендованные и собственные. Конечно, любому предпринимателю хочется использовать только собственную коммерческую недвижимость. Главным ее преимуществом являются низкие текущие расходы: предприниматель платит только коммуналку, государственный налог и, время от времени, несет расходы по поддержанию помещения в пригодном для работы состоянии. А вот в случае аренды к этим расходам прибавляется еще и арендная ставка, которая может съедать львиную долю бюджета фирмы. Но факт в том, что покупка собственной недвижимости — непозволительная роскошь для большинства молодых компаний.

Но перед тем, как заключить договор аренды или покупки офисного или торгового помещения, следует внимательно присмотреться к предмету торга, чтобы убедиться в его пригодности для Ваших целей и возможностей.

Первым делом давайте коснемся вопроса перевода жилой недвижимости в нежилой фонд. Не секрет, что закон позволяет переводить квартиры в многоэтажках в статус коммерческой недвижимости при соблюдении определенных правил. Значительную часть предложений о продаже торговых и офисных помещений на первых этажах зданий как раз и составляют такие объекты – реконструированные квартиры. Если Вы хотите купить обычную квартиру, чтобы переоборудовать ее под офис, магазин или парикмахерскую, сначала убедитесь, что Вам удастся соблюсти все требования законодательства в процессе смены статуса недвижимости. Также стоит быть готовым к конфликтам с жильцами дома и противодействию со стороны чиновников. В конечном итоге, такой путь может оказаться или очень выгодным, или неоправданно затратным.

В большинстве случаев, проще купить или арендовать объект, уже давно выведенный из статуса жилой недвижимости. При таком раскладе Вы получаете помещение со всеми документами, а жильцы дома давно привыкли к соседству с коммерческим помещением. И всё же с бывшими квартирами стоит быть аккуратнее.

Во-первых, даже располагаясь в удобном месте, такой объект вовсе не обязательно обеспечит Вам стабильный поток клиентов. Для офиса расположение не так критично, но вот магазин или парикмахерская могут оказаться совершенно невостребованными, даже если окажутся буквально в 50 метрах от «нахоженной тропы». Угадать с этим аспектом порой бывает очень трудно. Поэтому в первое время лучше обойтись арендой такого объекта. За несколько месяцев Вы поймете, насколько удачно расположено данное помещение и стоит ли его приобрести в собственность.

Во-вторых, недостатком бывших квартир является невозможность расширения используемой площади. Чтобы расширить торговый зал или офис, придется либо переезжать на другое место, либо выкупать соседние помещения, которые, скорее всего, окажутся обычными квартирами, требующими перевода в статус нежилого фонда. Любой переезд — это стресс для бизнеса, поскольку неизбежно теряется часть наработанной клиентуры и застопоривается рабочий процесс. Ну, а смена статуса для недвижимости, как уже говорилось, довольно хлопотная процедура.

Альтернативой бывшим квартирам являются помещения в старых административных зданиях советских времен. Здесь уже не нужно воевать с соседями и мучиться с переводом площадей в другой статус. К тому же аренда в таких зданиях намного ниже. Но старые здания страдают двумя недостатками — у них устаревшие коммуникации и сами здания часто находятся в довольно плачевном состоянии. На практике это означает, что с высокой долей вероятности Вам придется делать дорогостоящий ремонт в помещении, что не всегда хорошо для арендаторов, часто и так не располагающих значительными финансовыми ресурсами. В случае же покупки помещений в таких зданиях Вы становитесь его заложником, поскольку со временем стоимость недвижимого имущества будет расти медленнее, чем в более новых сооружениях, или даже будет постепенно снижаться.

Оптимальным решением для размещения офиса являются современные бизнес-центры, построенные специально для того, чтобы в них размещались офисы. Такие помещения полностью отвечают всем необходимым требованиям, но цена продажи и аренда у них тоже самая высокая.