Сколько стоит жилье в оккупации, и для кого оно по карману

Цены на жилье во временно оккупированных регионах Украины выросли в разы по сравнению с ценами на начало полномасштабного вторжения. Особенно этим отметились так называемые "новые столицы" оккупации, Мелитополь и Геническ.

А вот в депрессивных городах, таких как Волноваха, – городах, которые оккупанты разрушили, а сейчас не спешат восстанавливать – рынок недвижимости почти мертв.

Сколько стоит купить или арендовать квартиру в оккупированных Донецкой, Луганской, Запорожье и Херсонской области, читайте в нашей публикации.

Запорожье

Рынок недвижимости в оккупированном Мелитополе ведет себя парадоксально. Экономика замирает, а цены на квартиры и дома растут, как город переживает подъем.

Это объясняется переселением большого количества россиян на оккупированные территории, увеличением количества военных и остарбайтеров, которые везут на юг свои семьи. То есть спрос - поэтому растут цены, объясняют журналисты РИА Юг, которые проанализировали цены на жилье в оккупированном Мелитополе.

Продажа квартир

Однокомнатные квартиры в Мелитополе оценивают в 3,5-4,5 млн рублей (около 43-56 тыс. долл.).

Скрин из местного телеграмм-канала

Однокомнатных квартир на рынке мало, редкое предложение. Слишком велик спрос на них.

Двухкомнатных – гораздо больше. Цены колеблются от 4 до 6 млн рублей (около 49,5-74 тыс. долл.).

Скрин из местного телеграмм-канала

Именно этот сегмент выглядит самым быстрым – здесь идет активная торговля, большинство вариантов с ремонтом и техникой.

Трехкомнатные квартиры стоят от 3,6 до 8,5 млн рублей (около 44,5-105 тыс. долл.) в зависимости от состояния. Например, квартира под ремонт – 3,6 млн рублей, а с ремонтом и техникой – 6,2 млн.

Скрин из местного телеграмм-канала

Рынок частного сектора мертв

Дома в Мелитополе стоят от 5 до 10 млн рублей (62-124 тыс. долл.).

Скрин из местного телеграмм-канала

Предложений домов гораздо больше, чем квартир – многие владельцы пытаются продать большие усадьбы, но рынок "мертв": большинство таких объявлений висят по несколько месяцев без обновлений.

Цены на аренду – космос

Сдача "однушек" на долгий срок - самый популярный сегмент рынка. Аренда здесь стоит от 40 до 50 тысяч рублей в месяц (20–25 тыс. грн) с коммунальными услугами.

Скрин из местного телеграмм-канала

Двухкомнатные найти посложнее. Их аренда – 35-55 тысяч рублей (17–27 тыс. грн) в месяц.

И парадокс рынка сдачи недвижимости в Мелитополе в том, что цена аренды 1-комнатной часто такая же или даже выше, чем двухкомнатной.

За осень 2025 года ни одного объявления об аренде трехкомнатных квартир не появлялось – их можно найти только на продаже. Ранее рынок предлагал - 45-60 тысяч рублей .

Арендапосуточно – самая прибыльная

Здесь предложений больше всего – особенно среди 1-2-комнатных квартир. Цены – от 2500 до 3500 рублей в сутки.

Скрин из местного телеграмм-канала

Снять на долгий срок недвижимость в Мелитополе почти невозможно . Дело в том, что сдача посуточно и почасово приносит гораздо большую прибыль. Поэтому очень часто возникают следующие жалобы:

"Просто уже накипело, честно говоря. Почему в городе практически невозможно снять жилье на длительный срок? Квартиры сдаются только посуточно или почасово, цены космические. Как быть студентам, работающим людям, которые вынуждены ежедневно ездить на работу из сел? Я конечно понимаю, что чужие проблемы никого не волнуют, но просто раздражает такая по-человечески на долгий срок. Но нет, предпочитают сдирать три шкуры с людей за почасовую и посуточную аренду. А на постоянную аренду цены просто треш! бабушкиным ремонтом. Хочется, чтобы этот беспредел уже кончился и мелитопольцы перестали наживаться на чужой нужде...” - пишут мелитопольцы.

"Военным не сдаем"

Одна из самых заметных черт мелитопольского рынка аренды – избирательность арендодателей . Местные не хотят брать на квартиры российских военных и их семьи и об этом пишут прямо в объявление.

Почти в каждом объявлении отмечено, что сдача только для людей:

●“гражданской профессии”,

●“от 25-27 лет”,

●“без детей и животных”,

●"некурящие, порядочные, тихие".

И таковая избирательность арендаторов разъясняется просто - очень много случаев уже было, когда русские военные совершали погром в квартирах, да к тому же обворовывали владельцев.Часто эвакуировавшиеся мелитопольцы решаются сдать свои квартиры в аренду, чтобы одновременно избежать долгов за коммуналку и чтобы недвижимость не попала в список "бесхозяйного имущества". Но, к сожалению, при этом рискуют вообще остаться без жилья или как минимум с убитым ремонтом. Не говоря уже о том, что квартиранты-россияне превращают в ад жизни соседей.

Одну историю из жизни рассказала РИА Юг читательница издания.

– Ситуация ужасная. В моем доме женщина сдала рашистам 2-комнатную квартиру, – рассказала горожанка РИА Юг. – Сама она живет в соседнем доме. Вчера эти долбодятлы устроили драку. Они разбили мебель. А одного из солдат вообще выбросили в окно. Это еще хорошо, что 1-й этаж. Разбил себе лицо, но вроде живой (хотя здесь даже не знаю, хорошо ли это)... Я позвонила владелице квартиры. Предупредила. Ибо вызвать полицию вообще не было смысла. У нас вся власть сейчас – в руках захватчиков”.

По словам мелитопольчанки, владелица квартиры, к счастью, была в городе и пришла уже утром. Позвонила в дверь. Вышел к ней пьяный военный. Она объяснила, что больше не станет терпеть безобразия. Попросила их уехать. В ответ только услышала : "Мать, не бузи! Мы же можем и отобрать твой хлам...."

Жаловаться в таких ситуациях некому, потому что квартиры сдаются не официально. А те, кто жалуются, вообще рискуют остаться без своего имущества.

А вот в Бердянске люди опасаются откровенно писать в объявлением "военным не сдаем".

Ситуация в Бердянске

Короткий период когда выезжающие владельцы готовы были продавать жилье дешево и по сомнительным схемам, чтобы было быстрее, – уже в прошлом. По сообщениям жителей Бердянска, рынок продажи недвижимости в оккупированном городе медленно оживает: имеющие возможность переоформляют документы, регистрируют жилье в Росрегистре и уже тогда выставляют на продажу. Имущество других - либо пока просто пустует, без движения, либо - незаконно национализировано оккупантами, пишет Приморка.City.

Продажа

Цены гораздо выше довоенных где-то на треть. Стоимость квадратного метра стартует от 70 тыс рублей (около 865$). Такая стоимость не по карману местным жителям. Так что продавцы рассчитывают в первую очередь на россиян. Но находят ли такие предложения покупателей?

Предложения о продаже квартир в Бердянске на российском сервисе Авито

Цены на квартиры в оккупированном Бердянске согласно объявлений от владельцев и риэлторов

●Однокомнатная квартира с косметическим ремонтом в микрорайоне Колония – 2 100 000 рублей (примерно 26 тыс$).

●Приблизительно такая же на улице Довганюка (Нагорная часть города) –2 500 000 (примерно 31 тыс $).

●Двухкомнатная квартира в хрущевке на бульваре Шевченко – 3 700 000 (примерно 46 тыс. $).

●В таком же состоянии в 9-этажке на Софийской уже – 4 800 000 (примерно 59,5 тыс $).

●Двухкомнатная на набережной, улицы Горького – 5 900 000 (примерно 72,5 тыс. $).

●Трехкомнатная квартира в районе Южгидромаш – 4 200 000 (примерно 52 тыс $).

●Трехкомнатная в таком же состоянии на Азмоле – 5 500 000 (примерно 68 тыс. $).

●За отремонтированную трехкомнатную квартиру с мебелью и техникой в районе Приморской площади просят 13 000 000 рублей (более 160 тыс $).

Аренда – как в Киеве, но предложений немного

Несмотря на то, что огромное количество жилья в оккупированном Бердянске стоит пустым, количество предложений аренды на долгосрочный период – невелико, а спрос – значителен. Жилье ищут русские военные с семьями, люди в приехавших из РФ командировках, переселенцы из населенных пунктов, приближенных к линии столкновения.

К квартирантам из РФ арендаторы относятся с подозрением: и хоть далеко не все риэлторы и владельцы рискуют писать, что не хотят сдавать жилье военным, в каждом втором объявлении отмечают, что готовы сдать квартиру только семье с местной регистрацией. Соответственно, местные арендаторы отмечают свою прописку как преимущество.

Большое количество квартир традиционно сдается посуточно. В зависимости от состояния и расположения квартиры 1-2 комнатные квартиры стоят 2-4 тыс. рублей в сутки.

А вот найти жилье на длительный срок в оккупированном Бердянске – задача со звездочкой. Цены бьют рекорды и иногда превышают киевские.

Например:

●Двухкомнатная в районе автовокзала со старым ремонтом и старой мебелью – 10000 рублей плюс коммунальная.

●Двухкомнатная в центре на улице Пушкина с автономкой и стандартным ремонтом – 30000 рублей плюс коммунальные.

●Трехкомнатная на Азовском проспекте, без мебели – 20000 рублей.

●Однокомнатная в центре с минимальной мебелью – 20000 рублей +коммунальная.

Есть в центре однокомнатные и двухкомнатные квартиры с хорошим ремонтом, за которые хозяева хотят получать по 30–40 тысяч рублей в месяц.

Возможные проблемы для арендаторов и арендодателей

Оккупационные власти на ТОТ обязали всех, кто сдает жилье в аренду, регистрировать предпринимательскую деятельность и платить налоги. Кроме того, владельцев жилья заставляют докладывать об арендаторах российским правоохранителям, а также регистрировать их по временному месту жительства. Это касается тех случаев, когда договор аренды заключается сроком более 90 дней. Если этого не делать, то владельцев и арендаторов ждет штраф.

Периодически оккупационные власти проводят проверки риелторов и владельцев жилья, сдающих его в аренду. В случае, если собственник жилья находится не в оккупации, ему могут обвинять финансирование ВСУ или содействие терроризму, потому что деньги за аренду перечисляются на украинские карты. Как следствие: такое жилье могут признать бесхозным и отобрать его. Нередки были и случаи, когда арендаторы отказывались платить аренду и даже пытались захватить жилье владельцев, выехавших из Бердянска.

Луганщина

Ситуация с рынком жилья на оккупированной Луганщине сейчас сильно отличается в зависимости от города. С одной стороны можно наблюдать, как и всюду, очень сильный рост цен на квартиры в Луганске. С другой стороны, в «освобожденных» три года назад и сильно разрушенных российской армией других городах Луганщины ситуация принципиально иная – и по ценам, и по предложениям, пишет 0642.ua.

Цены на квартиры в Луганске почти вернулись к украинскому уровню

Еще несколько лет назад в бывшем областном центре продать за приличные деньги жилье практически невозможно. Как и в оккупированном в 2014 году Донецке, тотальная деградация затронула все сферы жизни города, в том числе и рынок недвижимости. Так, двухкомнатная квартира в центре стоила максимум семь тысяч долларов и даже по такой цене найти покупателей было довольно сложно. А сейчас такая же квартира может стоить 6 – 7 миллионов рублей или 70-80 тысяч долларов.

Даже известные зет-блоггеры удивляются такому скачку цен, учитывая серьезные коммунальные проблемы в оккупации.

«Цены на недвижимость в Донбассе взлетели в стратосферу, а антимонопольная служба вмешивается только сейчас: Федеральная антимонопольная служба наконец-то начала работать на новых территориях. Первыми, кому придется отчитываться о необоснованном повышении цен, риэлторы «ЛНР» и «ДНР», - пишет российская пропагандистка Анастасия Кашеварова.

«К примеру, разбитая однокомнатная квартира в 100 км от Луганска может стоить до 3 000 000 руб. Или дом без крыши в Луганске – 20 млн рублей. Цены Подмосковья, и это несмотря на то, что коммуникаций нет, с водой и отоплением проблемы, и фронтовая территория», - пишет пропагандистка.

Сейчас стоимость на квартиры в Луганске примерно такая же, как перед российской оккупацией. Тогда однокомнатная квартира, стоившая 25-30 тыс. долларов к 2014 году, через два года стала в оккупации стоить до пяти тысяч долларов. И только сейчас цены вернулись к украинскому уровню.

А цены на трехкомнатные квартиры в Луганске доходят до 8-12 миллионов рублей или 100 – 150 тысяч долларов.

С другой стороны, цены в оккупированных Северодонецке и Лисичанске в три-четыре раза уступают «столичным». Да, однокомнатную квартиру в Лисичанске можно купить за один миллион рублей или 12 тысяч долларов.

Двухкомнатную в Северодонецке – за 1,4 миллиона рублей или 16 тысяч долларов. Есть вообще очень экономные варианты.

К примеру, трехкомнатную квартиру «под ремонт» продают в Лисичанске за 800 тысяч рублей или около 8 тысяч долларов.

Дефицит нотариусов

На оккупированной территории Луганской области наблюдается дефицит нотариусов. Так, в Северодонецке первое рабочее место нотариуса оккупанты обещают осенью этого года.

Во многих населённых пунктах, захваченных в 2022 году, нотариусы совершали выездные приемы. В некоторых, как в Беловодске, Троицке, Новоайдаре, Сватовом или Миловом, услуги нотариуса можно было получить раз в три месяца. В Новопскове – трижды за полгода.

В Северодонецке ситуация была несколько лучше - туда дважды в неделю приезжала специалист из соседнего Лисичанска.

В населенных пунктах, оккупированных с 2014 года, тоже сложно получить услугу нотариуса, хоть и не столь. Причина в том, что всех вынудили переоформлять все документы по российскому законодательству, в том числе документы на недвижимость. В частности, в Кадиевке (Стаханове) очередь нотариуса нужно занимать в 4 часа утра.

Донетчина

Донетчина в целом повторяет тенденции других оккупированных территорий. К примеру, в Мариуполе люди сейчас продают квартиры вдвое дороже, чем они их покупали до полномасштабной войны. Однако и арендная плата вдвое, а кое-где и втрое выше довоенной.

Однако в городах, таких как Авдеевка есть люди, есть остатки жилья, а рынка недвижимости нет.

Жилье в оккупированной Волновахе: рынок между руинами, рисками и рублями

Рынок недвижимости в Волновахе почти мертв. Если проанализировать объявления о купле – продаже имущества, можно увидеть единичные объявления в рублях, а за кулисами этих цифр – рассказы людей, пытающихся продать или сохранить свои дома в условиях оккупации, пишет Волноваха.City.

На российских досках объявлений можно найти квартиры в Волновахе по ценам от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей.

Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры стоят в среднем от 2,8 до 5 миллионов рублей – в зависимости от района, состояния жилья и степени разрушений в доме.

Аренда – еще более редкая. Самые дешевые предложения для однокомнатных квартир или студий стартуют от нескольких тысяч рублей в месяц.

В то же время, на украинских площадках последние объявления по Волноваху датируются еще 2022 годом, и их актуальность сейчас под большим вопросом.

Продажи "по-оккупационному": как это работает

Мы пообщались с семьей, которая только что выехала из Волновахи в центральную Украину . Им удалось продать два дома, несмотря на все риски.

Первый — в районе Карловки с современным фасадом, плиткой во дворе и без следов разрушений. Его оценили в 15 тысяч долларов – на пять тысяч меньше, чем до войны. Соглашение проводилось через местного "нотариуса" по российскому законодательству.

Второй дом, поврежденный обстрелами и без официального оформления, удалось продать всего за 5 тысяч долларов. Его владельцы уехали еще в начале 2022 года и не возвращались.

Аренда

Рынок аренды в Волновахе почти не функционирует. Часть квартир занимают российские строители – часто бесплатно. Другие дома остаются пустыми, а за некоторыми ухаживают соседи или знакомые бывших владельцев.

"Я сдавал дом в центре города за две тысячи гривен в начале вторжения, - рассказывает местный житель, - но потом перестал получать деньги: из оккупации ничего не перечислишь".

Разрушенные дома, перебои с коммуникациями, ограниченный доступ к медицине – все это существенно снижает стоимость жилья и подвергает сомнению безопасность проживания. Масштабы разрушений, подтвержденные спутниковыми снимками и местными источниками, свидетельствуют: даже если жилье стоит невредимым, вокруг может не быть ни воды, ни света, ни дороги.

Почему растут цены

С начала так называемой «СВО» цены на недвижимость почти повсюду на оккупированных территориях выросли вдвое и продолжают расти. Этот спрос возник благодаря заоблачным выплатам российским оккупантам по контрактам. Российские офицеры из Улан-Уде или какого-то сибирского "Суходрищенска" видят в городах Донетчины или Херсонщины или Запорожье лучшую альтернативу собственной жизни в российских трущобах. Даже в таком городе, как Луганск после десяти лет оккупации, им живется почти как в замечательном европейском городе с прекрасным климатом.

Кроме того, многие перемещаются из населенных пунктов, где продолжаются боевые действия, что также повышает спрос на жилье.

Не будем забывать, что на старооккупированных территориях почти за 11 лет оккупации практически не строилось нового жилья. Потому возник еще и искусственный дефицит квадратных метров.

Однако следует напомнить: по украинскому законодательству все соглашения, заключенные на временно оккупированных территориях, не имеют юридической силы. Это означает, что купля-продажа жилья "по законам РФ" может создать серьезные проблемы в будущем - от невозможности подтвердить право собственности до риска потери имущества после деоккупации.